Vermietung über „AirBnB“ – aktuelle VwGH Entscheidung führt zu ersten Strafen bei fehlender Gewerbeberechtigung

Die Beliebtheit der AirBnB-Plattform für Vermietungen von Privatwohnungen hat in den vergangenen Jahren stark zugenommen. Die wesentliche Frage, ob für die Vermietung über AirBnB eine Gewerbeberechtigung benötigt wird, war bislang nicht abschließend geklärt.

In seiner jüngsten Entscheidung kommt der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) nun zum Schluss, dass für Vermietungen über Online-Plattformen grundsätzlich eine Gewerbeberechtigung erforderlich ist.

Liegt trotz Erfüllung der Voraussetzungen keine Gewerbeberechtigung vor, kann dies zu Strafen führen! Brisant ist die VwGH Entscheidung insbesondere, da an das Vorliegen einer Gewerbeberechtigung umfangreiche Auswirkungen geknüpft sind.

Abgrenzung Vermietung vs. Beherbergung

Entscheidend für die Beurteilung, ob eine Gewerbeberechtigung notwendig ist, ist die Frage ob im Einzelfall „bloße Raummiete“ oder „Beherbergung“ vorliegt. Während bei bloßer Raummiete keine Gewerbeberechtigung erforderlich ist, benötigen Beherbergungsbetriebe jedenfalls eine Gewerbeberechtigung!

Die Abgrenzung zwischen Raummiete und Beherbergung erfolgt über das Ausmaß und den Umfang der angebotenen Nebenleistungen. Die Grundregel dabei lautet: Je mehr Nebenleistungen angeboten werden, desto mehr spricht grundsätzlich für einen Beherbergungsbetrieb. Bisher hat der VwGH zum Beispiel die Ansicht vertreten, dass die Bereitstellung von Wäsche zu Beginn des Aufenthalts noch keinen Beherbergungsbetrieb darstellt, ein tägliches Wechseln der Wäsche oder eine komplette Reinigung jedoch für einen Gewerbebetrieb spricht.

Aktuelle VwGH-Entscheidung

Ein Vermieter hat über die Plattform AirBnB eine Wohnung an unterschiedliche Personen zur kurzfristigen Nutzung angeboten. Dabei wurden vom Vermieter nur die auf den Online-Buchungsplattformen mittlerweile standardmäßig angebotenen Nebenleistungen wie

  • Bereitstellung von Bettwäsche und Handtücher
  • die Nutzung eines kostenlosen WLAN-Zugangs und Flachbildfernsehers
  • sowie die Endreinigung angeboten.

Darüber hinausgehende besondere Nebenleistungen wie Frühstück oder tägliche Reinigung wurden nicht erbracht.

Trotz dieser geringfügigen Nebenleistungen entschied der VwGH, dass im konkreten Fall ein Beherbergungsbetrieb vorliegt und damit eine Gewerbeberechtigung erforderlich gewesen wäre. Für den Vermieter führte dies zu einer Strafe in Höhe von rund EUR 500 für die fehlende Berechtigung.

Neben den angebotenen Zusatzleistungen hat sich der VwGH vor allem aufgrund des Internetauftritts für das Vorliegen eines Beherbergungsbetriebs ausgesprochen. Aus Sicht des VwGH sprechen folgende Faktoren für das Vorliegen eines Beherbergungsbetriebs:

  • Internetauftritt im Rahmen des Hotellerie- und Gastgewerbes
  • das Angebot an Touristen durch Hervorhebung der leichten Erreichbarkeit touristischer Ziele
  • der Preis jenseits einer normalen Wohnungsmiete sowie
  • die Dauer der Vergabe von wenigen Tagen bis zu einer Woche

Konsequenzen der VwGH Entscheidung

Liegt ein Beherbergungsbetrieb vor, muss eine Gewerbeberechtigung gelöst werden. Werden nicht mehr als zehn Betten vermietet kann ein freies Gewerbe angemeldet werden, wofür kein Befähigungsnachweis erforderlich ist. Ab zehn Betten liegt ein reglementiertes Gewerbe vor und es wird ein „Befähigungsnachweis“ für das Gastgewerbe benötigt.

Durch das Vorliegen einer Gewerbeberechtigung wird Versicherungspflicht nach dem GSVG ausgelöst.  Für diese Einkünfte sind dann auch Sozialversicherungsbeiträge zu entrichten. Im Einzelfall kann eine Ausnahme von der Pflichtversicherung bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen beantragt werden. Vermietungseinkünfte („bloße Raummiete“) unterliegen hingegen nicht der Sozialversicherung.

Steuerlich führt die Einstufung als Gewerbebetrieb zu einem Wechsel in der Einkunftsart. Statt Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.

Folgende Unterschiede ergeben sich bei gewerblichen Einkünften gegenüber Einkünften aus Vermietung:

  • Abschreibung für Gebäude mit 2,5% (statt 1,5%)
  • Geltendmachung des steuerlichen Gewinnfreibetrags
  • Pflichtversicherung in der gewerblichen Sozialversicherung
  • Möglichkeit für Förderungen im Bereich Gastronomie I Hotellerie
  • Vortragsfähigkeit von Verlusten in folgende Wirtschaftsjahre
  • Unterschiedliche Beurteilung im Bereich „Liebhaberei“ und Prognoserechnung
  • Berücksichtigung der Einkünfte im Rahmen der Zuverdienstgrenze bei Bezug von Kinderbetreuungsgeld

Auf den Punkt gebracht:

Wenn Sie aktuell Wohnungen über Onlineplattformen vermieten, sollten Sie – um Strafen zu vermeiden – überprüfen, ob in Ihrem Fall eine Gewerbeberechtigung erforderlich ist. Wichtig zu klären ist auch, welche Auswirkungen dies in den Bereichen Steuer und Sozialversicherung für Sie hat. Nach jüngster Rechtsprechung des VwGH fallen viele AirBnB-Vermietungen unter den Begriff Beherbergungsbetrieb und benötigen daher eine Gewerbeberechtigung. Ob der Gesetzgeber hier noch eine Anpassung vornimmt bleibt abzuwarten. Wir halten Sie jedenfalls auf dem Laufenden.

Gerne sind wir für Ihre Fragen zu Vermietungen auf Onlineplattformen erreichbar! Melden Sie sich jetzt bei ihrem KPS-Betreuer oder zu einem Beratungsgespräch hier an!

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Portraitfoto: Mag. Caroline Huemer, Partnerin und Steuerberaterin für Gastronomie und Hotellerie, Architekten, Registrierkasse, Betriebsprüfung, Unternehmensnachfolge, betriebswirtschaftliche Beratung

Mag. Caroline Huemer

Partnerin 
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