Liebhaberei: Was spricht für eine Vermietungsabsicht?

Auch bei vorzeitiger Veräußerung eines noch nicht vermieteten Gebäudes kann eine Vermietungsabsicht bestehen

Was versteht man unter einkommensteuerlicher „Liebhaberei“?

Anlaufverluste bei Beginn einer neuen Tätigkeit sind weitgehend verbreitet. Lässt die geplante Einnahmequelle jedoch auch mittel- bis langfristig keine Gewinne oder Überschüsse erwarten, spricht man im Steuerrecht von „Liebhaberei“.

Dabei ist zwischen der Art der ausgeführten Tätigkeit zu unterscheiden.

  • Einerseits wird beispielsweise bei Gewerbetreibenden grundsätzlich davon ausgegangen, dass diese mit der Absicht agieren, langfristig Gewinne zu erzielen.
  • Auf der anderen Seite stehen Einkunftsquellen, die in einem sehr engen Verhältnis zu den privaten Interessen oder Hobbys eines Steuerpflichtigen stehen. Für diese gilt eine Liebhabereivermutung.

Beispiele für Einkunftsquellen, bei denen die Liebhabereivermutung gilt:

  • Pferdezucht
  • Hobbymaler
  • Kleine Vermietungen (zB: Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung)

Was hat „Liebhaberei“ für einkommensteuerliche Auswirkungen?

Verluste, die aus solchen Tätigkeiten entstehen, sind steuerlich nicht verwertbar. Sie dürfen also weder mit anderen Einkunftsarten ausgeglichen noch in Folgejahre vorgetragen werden.
Um (Anlauf-)Verluste aus einer Vermietungstätigkeit dennoch geltend machen zu können, kann der Steuerpflichtige insbesondere mit einer Prognoserechnung nachweisen, dass aus der Tätigkeit langfristig ein Gesamtüberschuss erzielt werden kann. Bei kleinen Vermietungen beträgt der Prognosezeitraum 20-23 Jahre.

Welche Rolle spielt die „ernsthafte Vermietungsabsicht“ bei der Liebhabereibeurteilung

Der Verwaltungsgerichtshof hat in einem Urteil (VwGH 27.8.2020, Ra 2019/13/0036) bestätigt, dass eine ernsthafte Vermietungsabsicht auch dann vorliegen kann, wenn es zu einer Veräußerung des geplanten Vermietungsobjekt vor Beginn der Vermietung kommt.

Im vorliegenden Fall hat ein Steuerpflichtiger mittels fast gänzlicher Kreditfinanzierung sanierungsbedürftige Liegenschaften erworben und steuerlich sowohl Verluste als auch Vorsteuern geltend gemacht. Nach Beendigung der Sanierung sollten diese Objekte vermietet werden. Aufgrund einer, nach Erwerb der Liegenschaften, eingetretenen psychischen Beeinträchtigung sah sich der Steuerpflichtige jedoch nicht mehr in der Lage, das Projekt weiterhin zu verfolgen. Daher veräußerte er die Liegenschaften vor der erstmaligen Vermietung.

Es muss der Vermietungsabsicht nicht entgegenstehen, wenn die Liegenschaft vor Erzielung eines positiven Gesamtergebnisses veräußert wird. Sollte dieser Fall eintreten, verlangt die Behörde jedoch regelmäßig einen Nachweis, dass nicht bereits von Beginn an nur eine Vermietung auf begrenzte Zeit geplant war. Eine frühzeitige Beendigung, die nicht zur Liebhaberei führt, muss sich aufgrund konkreter Unwägbarkeiten ergeben. Der VwGH sah die Depression des Steuerpflichtigen als eine solche Unwägbarkeit an.

Auch die nahezu gänzliche Fremdfinanzierung spricht nicht von vornherein gegen eine Vermietungsabsicht.

Auf den Punkt gebracht

Um Verluste, die aus einer Vermietungs- und Verpachtungstätigkeit entstehen, steuerlich geltend machen zu können, sind gewisse Voraussetzungen notwendig:

  • Es muss von Beginn an eine Vermietungsabsicht vorliegen.
  • Die Einkunftsquelle kann über einen gewissen Betrachtungszeitraum ein positives Gesamtergebnis erwirtschaften.

Bei frühzeitiger Beendigung der Vermietung – also vor Erreichen eines positiven Gesamtüberschusses, verlangt das Finanzamt regelmäßig Nachweise vom Steuerpflichtigen, dass eine Vermietungsabsicht bestanden hat und die Vermietung aufgrund konkreter Unwägbarkeiten abgebrochen wurde.

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