Kein Anspruch auf Kleinunternehmerregelung für im Ausland lebende Vermieter

Das Umsatzsteuergesetz sieht für Kleinunternehmer eine Steuerbefreiung vor.

Wann ist man per Definition Kleinunternehmer?

Kleinunternehmer ist ein Unternehmer, der

  • im Inland sein Unternehmen betreibt und dessen
  • Umsätze die Nettogrenze von EUR 30.000,00 im Jahr nicht übersteigen.

Vermieter: Unterschied Wohnung –und Geschäftsraumvermietung

Bei der Vermietung zu Wohnzwecken ist eine Umsatzsteuerpflicht vorgesehen. Diese kann nur ausgeschlossen werden, wenn der Vermieter unter die Kleinunternehmerregelung fällt!

Im Falle der Vermietung eines Geschäftslokals ist der Vermieter unabhängig von seiner Ansässigkeit umsatzsteuerbefreit, außer er nimmt die Option zur Steuerpflicht in Anspruch.

Die Kleinunternehmerregelung wird häufig bei kleinen Vermietungen zu Wohnzwecken angewendet, wenn sich aus dem Kauf oder den Investitionen kein hoher Anspruch aus abzugsfähigen Vorsteuern ergibt.

Voraussetzung für die Steuerbefreiung „Kleinunternehmerregelung“

Ansässigkeit Im Inland ist maßgeblich

Achtung: Nach Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 31.01.2019, Ra2017/15/0034) ist für die Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung die Ansässigkeit des Steuerpflichtigen im Inland maßgeblich.

Ansässigkeit im Ausland

Konkret bedeutet das: Im Ausland ansässige Vermieter können die Kleinunternehmerregelung in Österreich nicht in Anspruch nehmen!

Die Ansässigkeit eines Steuerpflichtigen im Ausland liegt vor, wenn er

  • den Sitz seiner wirtschaftlichen Tätigkeit im Ausland hat:
  • Dies ist ursprünglich der Ort, an dem Entscheidungen zur Führung des Unternehmens getroffen werden.
  • Es ist nur ein Ort für die Ansässigkeit des Gesamtunternehmens zulässig.

Lesen Sie dazu auch einen weiteren Artikel zu diesem Thema.

Verlegung der Ansässigkeit

Bei Verlegung der Ansässigkeit innerhalb eines Kalenderjahres vom Ausland ins Inland, ist die Anwendung der Umsatzsteuerbefreiung für Kleinunternehmer für das volle Kalenderjahr nicht zulässig.

Die Kleinunternehmerregelung darf bei Dauerdienstleistungen, wie unter anderem bei Vermietungen, nur für jene Kalendermonate zur Anwendung gelangen, in denen der Steuerpflichtige im Inland ansässig war.

Beispiel: Hat die Verlegung der Ansässigkeit ins Inland im Juli stattgefunden, dann sind die Mieteinnahmen der ersten Jahreshälfte als umsatzsteuerpflichtig zu erfassen. Die Mieteinnahmen der zweiten Jahreshälfte können als unecht steuerbefreit angesetzt werden.

Sind Sie im Ausland ansässig und vermieten in Österreich eine Wohnung?

Gerne beraten wir Sie zu allen steuerlichen Aspekten! Melden Sie sich jetzt bei uns für ein kostenloses Erstgespräch.

Drucken