Festlegung eines pauschalen Aufteilungsverhältnisses für Grund und Boden sowie Gebäuden im Privatbereich

(Ergebnisse der Überarbeitung des § 16 Abs. 1 Z 8 lit d EStG im Zuge der Steuerreform 2015/2016)

Von Bedeutung ist die Aufteilung des Kaufpreises einer Immobilie für die Ermittlung der über die Nutzungsdauer abschreibbaren Anschaffungskosten. Denn abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil. Der Grundanteil gilt als nicht abnutzbar.

Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber in der Grundanteilsverordnung in Abhängigkeit von Einwohnerzahl und Marktpreisen Kriterien für die Ermittlung des nicht abnutzbaren Grundanteils festgelegt:

Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses (zum Beispiel durch ein Gutachten) sind 20%, 30% oder 40% der Anschaffungskosten für Grund und Boden im außerbetrieblichen Bereich anzusetzen.

Verweis auf die Grundanteilverordnung

Die Grundanteilverordnung regelt

  • die Anwendung der Prozentsätze (vgl hier )

und legt zwei Kriterien für die Bestimmung des Aufteilungsverhältnisses fest:

  • Die Einwohnerzahl und
  • der Quadratmeterpreis für baureifes Land (Bauland).

Für die Berechnung der Einwohnerzahl ist das letzte Ergebnis einer Volkszählung, das vor der erstmaligen Absetzung für Abnutzung veröffentlicht wurde, heranzuziehen.

Für die Bestimmung des Quadratmeterpreises ist ein geeigneter Immobilienpreisspiegel als Basis zu verwenden.

Welche Werte gelten laut BFG als zur Berechnung geeignet?

Das Bundesfinanzgericht hat nun in einer aktuellen Entscheidung festgelegt, dass auch andere Quellen für die Ermittlung des nicht abnutzbaren Grundanteils herangezogen werden können.

Werte des Wirtschaftsmagazins „Gewinn“ – laut BFG geeignet – ergänzt mit Erschließungskosten!

Laut aktueller Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG 21.2.2018, RV/1100449/2017) gelten die Werte des Wirtschaftsmagazins „Gewinn“ als geeignet, um den Grundanteil zu ermitteln. Dies wird damit begründet, dass Preisangaben von Gemeinden, Kaufpreisdaten aus den Grundbüchern, Maklerangaben und statistische Berechnungen der TU Wien berücksichtigt werden.

Die veröffentlichen Werte für Baulandpreise sind somit noch um die Erschließungskosten zu ergänzen!

Da es sich hierbei um so genanntes Rohbauland handelt, sind die An- und Aufschließungskosten noch zu berücksichtigen. Das BFG rechnet dabei ungefähr mit einer Erhöhung von ca. 50 bis 100 %.

Die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof wurde zu gelassen, da zu dieser Fragestellung noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt.

Werte der Statistik Austria – laut BFG nicht geeignet!

Aufgrund der Ungenauigkeit bei der Ermittlung aus geometrischen Mittelwerten der Jahre 2012 bis 2016, sieht das BFG die veröffentlichten Werte der Statistik Austria als ungeeignet an. (https://www.statistik.at/web_de/statistiken/wirtschaft/preise/immobilien_durchschnittspreise/index.html)

 

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