Hauptwohnsitzbefreiung bei selbst hergestellten Gebäuden
Bislang war nicht eindeutig geregelt, ab wann die Berechnung der Mindestnutzungsfrist für die Hauptwohnsitzbefreiung zu laufen beginnt. Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2014 wird nun eindeutig im Gesetz klargestellt, dass der Fristenlauf der Mindestnutzungsdauer erst ab Fertigstellung des Gebäudes beginnt.
Wie funktioniert die Hauptwohnsitzbefreiung?
Um in den Genuss der Hauptwohnsitzbefreiung zu kommen, ist die durchgehende Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz notwendig. Das bedeutet, dass die Liegenschaft grundsätzlich vom Zeitpunkt des Kaufes bis zum Verkauf vom Besitzer durchgehend zwei Jahre bewohnt werden muss. Ist die Immobilie in einem nicht bewohnbaren Zustand, so hat man laut Meinung der Finanzverwaltung 1 Jahr Zeit, diese nutzbar zu machen. Für manche „Häuslbauer\“, die ein unbebautes Grundstück kaufen, reicht diese Zeit aber oft nicht aus. Aus diesem Grund beginnt die Mindestnutzungsdauer erst mit Fertigstellung des Gebäudes zu laufen.
Vorsicht bei zeitnahen Umwidmungen – Steuernachzahlung bei nachträglicher Umwidmung in Bauland
Die Besteuerung von Immobilien, die ab dem 1.1.1988 umgewidmet wurden, wird verschärft. In folgenden Fällen soll die Steuer nachträglich erhöht werden:
- Wenn die Umwidmung innerhalb von 5 Jahren nach dem Verkauf erfolgt und mit diesem in wirtschaftlichen Zusammenhang steht oder
- wenn eine im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreiserhöhung (Besserungsvereinbarung) bei einer Umwidmung nach dem 31.12.2014 wirksam wird.
Eine Umwidmung in wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Verkauf ist immer dann anzunehmen, wenn ein über den Grünlandpreis liegender Kaufpreis vereinbart wird.
Erleichterung für Parteienvertreter
Diese Änderung bringt vor allem für Parteienvertreter eine wesentliche Erleichterung bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer. Bislang haben Rechtsanwälte und Notare schon bei der Berechnung der Immo-ESt beurteilen müssen, ob der Verkauf eines nicht umgewidmeten Grundstücks den Umwidmungstatbestand erfüllt. Denn steht eine spätere Umwidmung in wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Verkauf, dann beträgt die Immo-ESt nicht 3,5%, sondern 15% des Verkaufspreises. Der Parteienvertreter kann daher bei Immobilienverkäufen ab 1. Jänner 2015 in jedem Fall den Effektivsteuersatz von 3,5% zur Berechnung der Immo-ESt heranziehen. Wird nun das Grünland innerhalb von 5 Jahren ab dem Verkauf in Bauland umgewidmet, wird die Steuer nachträglich erhöht. Der Verkäufer hat nun selbst die Umwidmung dem Finanzamt zu melden und die Einkommensteuer im Wege der Jahressteuererklärung zu ändern.
Abgeltungswirkung der Immo-ESt auch im betrieblichen Bereich
Die Abgeltungswirkung für die Immobilienertragsteuer gilt nun auch im betrieblichen Bereich, sofern das Einkommen unter der Steuerklärungspflicht von EUR 11.000,00 liegt. Das bedeutet, die Immo-ESt ist nicht mehr in der Steuererklärung anzugeben.
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