Die aktuelle Corona-Krise betrifft aufgrund der angeordneten Schließung vieler Geschäftslokale auch den Immobilienmarkt massiv.
Aufgrund der am 15.03.2020 beschlossenen Maßnahmen der Bundesregierung zur Eindämmung der Verbreitung von COVID-19 gelten seit 17.03.2020 drastische Ausgangsbeschränkungen für die Bevölkerung als auch Einschränkungen für Unternehmen.
Der Erlass der Verordnung sieht folgendes vor:
Das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben ist untersagt. Zusätzlich ist das Betreten von Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe verboten.
Aufgrund dieser Maßnahmen sind Unternehmen gefordert Ihr Unternehmen zu schließen oder Ihren Mitarbeiter, sofern möglich, die Arbeit von zuhause zu ermöglichen. Dies hat zur Folge, das ganze Geschäftslokale und angemietete Bürogebäude leer stehen oder nur beschränkt genutzt werden können.
Viele Kunden fragen uns derzeit: „Ist von Mietern trotz der aktuellen Ausnahmesituation ein Mietzins zu entrichten?“
Im allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es dazu folgende Regelung im § 1104 ABGB:
- Kann der Mietgegenstand aufgrund von Krieg, Seuche, Feuer oder anderen Elemtarereignissen nicht benutzt oder gebraucht werden, dann ist kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.
- Es ist daher kein Mietzins zu entrichten sofern der Mietgegenstand nicht für den vereinbarten Gebrauch benutzbar ist. Kann der Mietgegenstand nur teilweise für den vereinbarten Gebrauch genutzt werden, so ist die Miete nur insoweit zu bezahlen.
- Die Geltung des § 1104 ABGB kann jedoch vertraglich auch ausbedungen werden. Aus diesem Grund ist für jedes Mietverhältnis anhand des Mietvertrags zu prüfen, ob die gesetzliche Regelung zur Anwendung kommt.
Können vom Vermieter Entschädigungsansprüche aufgrund von Mietzinsausfällen geltend gemacht werden?
Vermieter haben bei Mietzinsausfällen nach vorläufigen Aussagen Anspruch auf Entschädigung aus dem COVID-19 Krisenbewältigungsfond. Vorerst gibt es jedoch noch keine klaren Vorschriften.
Treffen den Mieter Pflichten während der Nichtbenutzung des Mietgegenstandes?
Ja, der Mieter ist verpflichtet alle erforderlichen Vorkehrungen zu treffen um den Mietgegenstand vor Schäden während der Abwesenheit zu bewahren. Der Mieter ist verpflichtet, das Bestandsobjekt gesichert zu hinterlassen. Das Mietobjekt ist auch vom Bestandsnehmer, sofern zumutbar, regelmäßig auf ernste Schäden zu überprüfen.
Kann der Mietvertrag vom Vermieter oder Mieter aufgelöst werden?
Für beide Parteien gilt, dass eine außerordentliche Auflösung des Mietvertrages, aufgrund der vorübergehenden Nichtnutzung des Mietgegenstandes zum vereinbarten Zweck, nicht möglich ist.
Gilt für Pachtverträge dieselbe Regelung wie für Mietverträge?
Im Hinblick auf Pachtverträge gelten abweichende Regelungen. Ist das Mietobjekt trotz eines außerordentlichen Zufalls (Seuche) beschränkt nutzbar, dann kann nur ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen werden, sofern die Nutzung des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen ist (§ 1105 ABGB). Bei Pachtverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr besteht kein Anspruch auf Pachtzinsreduktion.
Sollten Sie für die Klärung ihrer konkreten Situation weitere Auskünfte benötigen, zögern Sie nicht sich an uns zu wenden. Bei komplexen juristischen Fragestellungen werden wir einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt empfehlen.
Weitere aktuelle Informationen rund um die Corona-Krise finden Sie unter https://kps-partner.at/corona/.
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