Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden: Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen steuerlich absetzen.
Wann liegt Instandhaltungsaufwand vor
- Wenn unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden und
- wenn es zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzungswertes kommt,
Beispiele dafür wären: Ausmalen des Stiegenhauses und der Räume, Anfärbeln der Fassade, Auswechseln von Ziegeln, Auswechseln eines Fensters, Auswechseln einer Innentüre, Erneuerung der Parkettböden, laufende Wartungsarbeiten und Reparaturen.
Achtung: Nachträgliche Werbungskosten
Instandhaltungsaufwendungen sind prinzipiell sofort abzugsfähig. Wenn sie allerdings nicht jedes Jahr anfallen, kann die Absetzung freiwillig auf 15 Jahre verteilt werden, die sogenannte Fünfzehntelabsetzung.
Hier kann es im Falle des Verkaufs der Immobilie zu nachträglichen Werbungskosten kommen.
Bei unentgeltlicher Übertragung wie Schenkung und Erbschaft gehen die nicht verbrauchten Fünfzehntel auf den neuen Eigentümer über.
Wann liegt Instandsetzungsaufwand vor?
- Wenn der Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht
- oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängert wird,
Beispiele dafür sind Austausch von Fenstern, Türen, Dach und Dachstuhl, Zwischenwänden, Aufzugsanlagen, Heizungsanlagen, Installationen, Wärmedämmung und Trockenlegung von Mauern.
Instandsetzungsaufwendungen müssen bei der Vermietung zu Wohnzwecken zwingend auf 15 Jahre verteilt werden. Wenn es sich jedoch nicht um die Vermietung zu Wohnzwecken handelt, kann die Absetzung wahlweise freiwillig auf 15 Jahre verteilt werden oder sofort erfolgen.
Hier kommt es im Falle des Verkaufs der Immobilie zu keinen nachträglichen Werbungskosten. Die offenen Fünfzehntel gehen verloren, jedoch können diese im Rahmen der Berechnung der Immobilienertragsteuer bei der Ermittlung der Anschaffungskosten berücksichtigt werden.
Bei unentgeltlicher Übertragung wie Schenkung und Erbschaft gehen die nicht verbrauchten Fünfzehntel auf den neuen Eigentümer über.
Wann liegt Herstellungsaufwand vor?
Wenn ein Wirtschaftsgut
- erstmalig neu geschaffen oder erweitert wird,
- oder wenn es zu einer wesentlichen Verbesserung gegenüber des ursprünglichen Zustandes kommt,
- oder wenn es zu einer komplett neuen Wesensart und Funktion des Gebäudes kommt.
Beispiele dafür sind Neubau, Zubau, Aufstockung, Kategorieanhebung, Zusammenlegung von Wohnungen und erstmaliger Einbau eines Aufzuges.
Herstellungsaufwendungen werden prinzipiell auf die Restnutzungsdauer der Immobilie verteilt und können bei einer unentgeltlichen Übertragung vom neuen Eigentümer übernommen werden.
Sonderregelungen gelten für begünstigte Herstellungsaufwendungen in Zusammenhang mit geförderten Sanierungsmaßnahmen, Denkmalschutz, Aufwendungen aufgrund des Mietrechtsgesetzes und erhöhte Zwangsmieten.
Achtung: Umsatzsteuer bei Aufgabe der unternehmerischen Tätigkeit
Wird die Vermietungstätigkeit beendet, kann das zur Berichtigung für Vorsteuern aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und auch aus Großreparaturen der letzten 10 oder 20 Jahre führen.
Unser Praxistipp:
Prüfen Sie also noch vor dem Verkauf der Immobilie, wie sich die laufende Fünfzehntelabsetzung auf Ihre steuerliche Zukunft auswirkt!
Unser Immobilienteam berät Sie gerne!
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