Immobilien: Vermietung an Gesellschafter und Stiftungsbegünstigte

Thema verdeckte Gewinnausschüttung und Vorsteuerabzug

Von einer Kapitalgesellschaft oder Privatstiftung angeschaffte oder hergestellte Immobilien, die den Gesellschaftern oder Begünstigten einer Privatstiftung zur Nutzung überlassen werden, führen oft zu steuerlichen Diskussionen betreffend verdeckte Gewinnausschüttungen und den Vorsteuerabzug

Die bisher dazu in den Körperschaftsteuerrichtlinien (KStR 2013, RZ 637 und 638) enthaltenen Aussagen wurden vom Bundesministerium für Finanzen (BMF) auf Grund der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) aufgehoben und durch eine neue Rechtsansicht ersetzt.

Die wichtigste Änderung der Rechtsansicht des BMF betrifft die Eliminierung der Wurzelausschüttung

Durch die Überlassung einer Immobilie an die Anteilsinhaber kann kein wirtschaftliches Eigentum an der Immobilie durch die Mieter und damit eine Wurzelausschüttung abgeleitet werden.

Die neue Rechtsansicht des BMF ist auf alle offene Verfahren anzuwenden.

Wann liegt eine verdeckte Ausschüttung vor?

Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt vor, wenn die Vereinbarung über die Nutzungsüberlassung einem Fremdvergleich nicht standhält.
Konkret bedeutet das:  Die Vermietung einer Immobile an einen Gesellschafter muss zu den gleichen Konditionen stattfinden, als wäre Sie an fremde Dritte vermietet.Ist dies nicht der Fall und wird dem Gesellschafter ein unangemessener Vorteil zugewendet der einem Nichtgesellschafter nicht gewährt worden wäre, dann handelt es sich um eine verdeckte Gewinnausschüttung.

Als Maßstab für diese Fremdüblichkeit wird die Rechtsprechung, welche für Rechtsbeziehungen naher Angehörigen entwickelt wurde, herangezogen. Für die steuerliche Anerkennung derartiger Vereinbarungen sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

  • Verträge müssen nach außen hin ausreichend zum Ausdruck kommen
  • Der Inhalt muss eindeutig und klar sein und jeden Zweifel ausschließen
  • Der Abschluss muss zwischen Fremden unter den gleichen Bedingungen erfolgen

Unsere Empfehlung an Sie: Schließen Sie schriftliche Vereinbarungen über die Vermietung von Objekten an Gesellschafter ab, da dies im Rahmen der Beweiswürdigung von erheblicher Bedeutung ist.

Wie kann geprüft werden, ob die Nutzungsüberlassung einem Fremdvergleich standhält?

Zuerst ist zu überprüfen, ob ein funktionierender Mietenmarkt für ein Objekt gleicher Bauart, Größe und Ausstattung vorliegt.
Ein funktionierender Mietenmarkt liegt nach Ansicht des VwGH vor, wenn fremde dritte Investoren Immobilien mit vergleichbarer Exklusivität und mit vergleichbaren Kosten errichten und vermieten. Es ist daher auf Investoren abzustellen, deren überwiegendes Ziel die Erzielung eines Mietertrages und Gewinns ist. Laut VwGH hat der Steuerpflichtige einen Nachweis über das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes zu erbringen, dass für Gebäude mit dieser Exklusivität und diesen Baukosten Mieten erzielt werden, die eine gewinnbringende Vermietung ermöglichen. Die Marktmiete ist in diesem Fall als fremdüblicher Mietpreis anzusehen.
Beim Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes ist insbesondere darauf zu achten, dass dieser auf das Jahr des Mietbeginns abstellt und spätere Marktentwicklungen nicht berücksichtigt. Es sind wirtschaftlich agierende Vergleichsinvestoren zu nennen, die in vergleichbare Objekte investieren und überwiegend am Mietertrag interessiert sind. Wir empfehlen, bereits während der Planungs- und Errichtungsphase Beweisvorsorge zu betreiben.
Nach Rechtsprechung des VwGH ist eine abstrakte Renditeberechnung für die Ermittlung eines fremdüblichen Mietpreises nicht zulässig, wenn es für die angeschaffte oder hergestellte Immobilie einen funktionierenden Mietenmarkt gibt.

Liegt kein funktionierender Mietenmarkt vor, dann ist zur Prüfung einer verdeckten Ausschüttung jedoch eine abstrakte Renditeberechnung als Bewertungsmaßstab heranzuziehen. Nach Auffassung des VwGH sollte ein Mietentgelt in der Bandbreite von 3 % bis 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungs¬kosten zu erzielen sein. Das Urteil des VwGH betrifft Jahre, in denen die Mietrenditen noch höher waren. Der Renditezinssatz ist daher abhängig von den Marktverhältnissen bei Beginn der Vermietung.
Beispiel: Betragen die Anschaffungskosten einer Immobilie, welche den Anteilseignern zur Nutzung überlassen werden soll, EUR 1.000.000, dann beträgt die jährliche Renditemiete, bei Zugrundelegung eines Mietzinses von 3% der Anschaffungskosten, EUR 30.000. Eine verdeckte Ausschüttung liegt nur dann vor, wenn die vereinbarte Jahresmiete niedriger als die Renditemiete ist.

Prüfschema

Umsatzsteuerliche Beurteilung

  • Vorweg ist grundsätzlich zu prüfen, ob eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt.
  • Wird eine marktübliche Miete geleistet, dann besteht kein Vorsteuerausschluss.
  • Liegt die geleistete Miete jedoch unter 50% der Markt- oder Renditemiete, dann soll die Immobilie nach Ansicht des BMF nicht zum umsatzsteuerlichen Unternehmen gehören. Es besteht daher kein Vorsteuerabzug.
  • Hinsichtlich der Privatstiftung liegt laut Ansicht des BMF keine unternehmerische Tätigkeit vor, wenn die Überlassung der Immobilien an einen Begünstigten für die Erfüllung des satzungsmäßigen Zwecks erfolgt.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Beurteilung, ob eine verdeckte Ausschüttung vorliegt und ob Ihnen ein Vorsteuerabzug zusteht? Gerne beraten wir Sie dazu!

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