Aufgrund unterschiedlicher Umsatzsteuersätze, etwaiger Sozialversicherungspflicht und Abgaben wie der Ortstaxe ist die Unterscheidung zwischen gewerblicher und außerbetrieblicher Vermietung sehr wichtig. Es sollte bereits vor Beginn der Vermietung festgestellt werden, unter welche Einkunftsart Ihr Vermietungsmodell fällt, damit Sie keine Überraschungen erleben und Ihre Kalkulation für die Ermittlung des Mietpreises an die Ausgaben anpassen können.
Aus umsatzsteuerlicher Sicht ist zuerst – sofern keine Liebhaberei (Lesen Sie hier unseren Artikel dazu) vorliegt -zu klären, ob Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen können. Diese besagt, dass bei Umsätze von weniger als EUR 30.000 netto im Jahr keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen ist. Der Unternehmer kann sich allerdings auch keine Vorsteuer abziehen. Bei größeren Vorsteuerguthaben – zB aus hohen Investitionskosten – oder Vermietung an Unternehmen (zB als Dienstwohnung) kann es vorteilhaft sein, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren.
Überschreiten Sie als Unternehmer die Umsatzgrenze iHv EUR 30.000 netto im Jahr, sind diese Umsätze umsatzsteuerpflichtig, wobei unterschiedliche Umsatzsteuersätze zur Anwendung kommen können. Es ist zu unterscheiden zwischen Beherbergung (13% Umsatzsteuer) und Wohnraumvermietung /10%/20% Umsatzsteuer).
Beherbergung liegt vor, wenn die Tätigkeit über die reine Nutzungsüberlassung hinausgeht. Die Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen steht der Wohnraumvermietung nicht entgegen. Bieten Sie jedoch auch Nebenleistungen wie zB Reinigung, Bereitstellung von Wäsche und Getränken an, ist von einer Beherbergung auszugehen.
Die Beherbergung löst neben dem Umsatzsteuersatz iHv 13% auch andere Folgen aus, die bei der reinen Wohnraumvermietung nicht gegeben sind:
- Ortstaxe
- Sozialversicherungspflicht
- über 10 Betten Gewerbeberechtigung (Kammerumlagepflicht)
- Gewerbeanmeldung als Frühstückspension auch schon unter 10 Betten (Kammerumlagepflicht)
- Meldepflicht des Gästeverzeichnisses und Weitergabe statistischer Daten
- Ohne Zustimmung sämtlicher Mit- und Wohnungseigentümer in einem Wohnhaus nicht zulässig
- Registrierkassenpflicht, wenn die Umsatzgrenzen überschritten werden – Lesen Sie dazu unser Factsheet
- Vorteil der gewerblichen Vermietung ist der Verlustvortrag in Folgejahre
Im Falle der Wohnraumvermietung als außerbetriebliche Vermietung ist bei Überschreitung der Kleinunternehmergrenze der ermäßige Steuersatz iHv 10% Umsatzsteuer anwendbar. Ausgenommen davon sind Abstellplätze und Garagenplätze für Fahrzeuge, die Mitvermietung von Einrichtung sowie die Lieferung von Wärme. Diese unterliegen 20% Umsatzsteuer.
Für noch mehr Informationen zur gewerblichen Vermietung, lesen Sie unseren Artikel.
[av_blog blog_type=\’taxonomy\‘ link=\’category,62\‘ blog_style=\’single-big\‘ av_uid=\’av-oqe71c\‘]