Was ist eine Vorsorgewohnung?
Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, deren Zweck in der Vermietung an Dritte liegt, um durch Mietüberschüsse und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital zu vermehren.
Welche Aspekte sind steuerlich vor Erwerb zu bedenken?
Wichtig ist die ganzheitliche Beurteilung der Vorsorgewohnung. Es ist zu überlegen, in welcher Form (zB Einzeleigentümer, Miteigentumsgemeinschaft oder GmbH.) erworben werden soll. Daraus ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen im Bereich der Steuerbelastung (in der Folge gehen wir nur auf den Erwerb durch natürliche Personen ein.).
Es sollte auch bereits bedacht werden, was später mit der Immobilie geschehen soll (zB Schenkung oder Verkauf). Auch bei einer Schenkung fällt Grunderwerbsteuer in Höhe des Grundstückswert zum Stufentarif an.
Welche Steuern und Kosten fallen bei einer Vorsorgewohnung an?
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung müssen
- 3,5% Grunderwerbsteuer,
- 1,1% Eintragungsgebühr
- Kosten für Makler (bis zu 3,6% einschließlich Umsatzsteuer),
- für den Vertragserrichter und/oder
- für den Notar in den Kaufpreis einkalkuliert werden.
Es besteht für manche Konstellationen ein Wahlrecht in der umsatzsteuerlichen Behandlung. Lesen Sie dazu mehr im letzten Absatz unter \“Welche Konsequzenzen hat die Vermietung mit Umsatzsteuer?\“.
Die Überschüsse und Verluste aus der Vermietung beeinflussen die Höhe der Einkommensteuer.
Bei einem späteren Verkauf oder Übergabe der Vorsorgewohnung ist Immobilienertragsteuer zu entrichten, sofern ein Überschuss erzielt wird.
Wie funktioniert die Überschussermittlung meiner Vermietung?
Die Vermietungseinkünfte sind im jährlichen Einkommen zu berücksichtigen. Es werden die Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten angesetzt. Werbungskosten sind insbesondere:
- Abschreibungen
- Instandhaltungsaufwand
- Instandsetzungsaufwand
- Betriebskosten
- Verwaltungskosten
- Telefonkosten
- Reisekosten
- Steuerberatungskosten
- Fremdkapitalzinsen
- Finanzierungsnebenkosten (z.B. Pfandrechtsgebühren)
Was ist Liebhaberei?
Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig (20 bis 23 Jahre) keinen Überschuss erwarten lassen, fallen unter den Begriff „Liebhaberei“ und sind steuerlich unbeachtlich.
Dies bedeutet, dass die Verluste nicht von andern Einkünften abgezogen werden können und Überschüsse grundsätzlich nicht einkommensteuerbar sind.
Umsatzsteuerlich sind diese Betätigungen der Privatsphäre zuzurechnen, d.h. die Einnahmen unterliegen nicht der Umsatzsteuer und Vorsteuern sind nicht abzugsfähig.
Lesen Sie dazu bitte unseren Artikel \“Vermietung von Eigentumswohnungen\“. Für die Beurteilung, ob Liebhaberei vorliegt, ist eine Prognoserechnung notwendig.
Welche Konsequenzen hat die Vermietung mit Umsatzsteuer?
Wenn von der Option zur Umsatzsteuer Gebrauch gemacht wird oder Umsatzsteuerpflicht besteht, sind die Mieteinnahmen der Umsatzsteuer (Wohnzwecke 10%, ansonsten 20%) zu unterwerfen. Auf der anderen Seite führen die Vorsteuern aus dem Kauf, den Investitionen und den laufenden Aufwendungen zu einer Steuergutschrift.
Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist dann sinnvoll, wenn der Mieter Umsätze tätigt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (Geschäftsraumvermietung), und/oder der Vermieter wesentliche Investitionen plant. Nicht alle Unternehmer sind zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Bei Wohnraumvermietung liegt kein Wahlrecht vor, falls man die Kleinunternehmergrenze (Netto EUR 30.000 aller Umsätze aus betrieblicher Tätigkeit inkl. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) übersteigt. In diesem Fall sind die Mieteinnahmen umsatzsteuerpflichtig (10%).
Grundsätzlich ist die Veräußerung von Grundstücken von der Umsatzsteuer befreit. Wird die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei veräußert oder die Vermietungstätigkeit beendet und die Vorsorgewohnung wurde zuvor umsatzsteuerpflichtig behandelt, so muss die beim Kauf oder durch Großreparaturen abgezogene Vorsteuer anteilig an das Finanzamt rückerstattet werden. Pro Jahr wird diese Rückerstattung um 1/20 weniger.
Wird auch der Verkauf einer vorangegangenen umsatzsteuerpflichtigen Vermietung umsatzsteuerpflichtig (20%) behandelt, sind keine Korrekturen der Vorsteuer notwendig. Dem Erwerber steht bei unternehmersicher Nutzung wiederrum der Vorsteuerabzug zu. Allerdings erhöhen sich die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr um 20% und es kommt der zwanzigjährige Vorsteuerkorrekturzeitraum (siehe oben) zur Anwendung.
Wenn Sie einen Ankauf einer Vorsorgewohnung in Erwägung ziehen, ist es sinnvoll sich die unterschiedlichen steuerlichen Möglichkeiten im Detail anzusehen. Auch bei einer bereits laufenden Vermietungstätigkeit oder einem Verkauf einer Immobilie unterstützt Sie unser erfahrenes Immobilien-Team gerne!