Seit 2017 ist es auch für im Ausland lebende Vermieter möglich, die Kleinunternehmerregelung in Anspruch zu nehmen. Dies bedeutet, dass bei Mieteinnahmen bis zu € 30.000 (netto, € 33.000 inkl 10% Umsatzsteuer bei Wohnraummieten) umsatzsteuerfrei vermietet werden kann.
Ob tatsächlich ohne Umsatzsteuer vermietet werden darf, ist jedoch von verschiedenen Kriterien abhängig:
- Wo werden die wesentlichen Unternehmensentscheidungen getroffen?
- Wo wird der der Mietvertrag ausverhandelt und abgeschlossen?
- Wird nur eines oder werden mehrere Objekte vermietet?
- Wird das Mietobjekt von einer Hausverwaltung betreut?
- Wer ist bevollmächtigt, die Entscheidungen zu treffen?
Dadurch soll festgestellt werden, wo das Unternehmen aus umsatzsteuerlicher Sicht betrieben wird und ob aus umsatzsteuerlicher Sicht die Ansässigkeit der Vermietung in Österreich gegeben ist, und somit die Kleinunternehmerregelung gilt.
In manchen Fällen ist es vorteilhafter, auf die Kleinunternehmerregelung zu verzichten. Dies gilt vor allem dann, wenn die Mieter vorsteuerabzugsberechtigt sind oder größere Investitionen getätigt werden. Durch den Verzicht muss zwar Umsatzsteuer abgeführt werden, der Vermieter kann dafür die Vorsteuer aus den Rechnungen vom Finanzamt zurückholen.
Beschränkte Steuerpflicht
Aus Einkommensteuersicht ergibt sich beschränkte Steuerpflicht, wenn der Steuerpflichtige in Österreich keinen Wohnsitz oder keinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Die Einkünfte aus der Vermietung sind in Österreich zu erklären, wenn sie mehr als € 2.000,- betragen oder der Steuerpflichtige vom Finanzamt dazu aufgefordert wird.
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