Wie ermittelt man den steuerlich optimalsten Grundstückswert? Ein Beispiel anhand des Immobilienpreisspiegels.
„Die Grunderwerbssteuer wird bei Erwerb von inländischen Grundstücken fällig.“
Sie bemisst sich in den meisten Fällen an der Gegenleistung. Kann jedoch eine Gegenleistung nicht ermittelt werden, wie zum Beispiel bei Schenkungen, Erbschaften, Umgründungen oder einer Sacheinlage in eine Gesellschaft.
Generell gibt es 3 Möglichkeiten den Grundstückswert zu ermitteln:
- Pauschalwertmodell
- Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria
- Gutachten des gemeinen Wertes
In diesem Artikel wird ausschließlich auf die Berechnung des Grundstückswertes mittels des Immobilienpreisspiegels eingegangen (Pauschalwertmodell).
Der Grundstückswert wird in folgenden Fällen als Bemessungsgrundlage herangezogen:
- Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung)
- Erwerb von Todes wegen (Erbe)
- Erwerb unter Lebenden im Familienverband
- Anteilsvereinigung (Kauf einer GmbH als Grundstücksbesitzer mit über 95% Anteil)
- Gesellschafterwechsel
- Um-gründungen nach dem Umgründungssteuergesetz
Die Ermittlung des Grundstückswertes anhand des Immobilienpreisspiegels für Erwerbe nach dem 12.06.2017
- Ist zulässig, wenn das Objekt zu mindestens 50% für Wohn- oder Geschäftszwecke dient.
- Ist nicht zulässig, bei Wohnhausanlagen oder Zinshäusern.
Was ist noch zu beachten?
Es ist in jedem Fall ein Abschlag in Höhe von 28,75% für regionale Schwankungen vorzunehmen.
Die genaue Ermittlung der Wohnfläche in m2 ist maßgeblich für die Berechnung des Grundstückswertes und somit für den Durchschnittspreis!
Die Ermittlung erfolgt für Häuser, Eigentumswohnungen und Baugrundstücke unterschiedlich.
Ermittlung bei Eigentumswohnungen und Häusern:
Der Grund- und Bodenanteil ist hier bereits pauschal in den Grundstückskategorien enthalten!
Die Wohnfläche ist in Quadratmetern einzugeben und umfasst
- die gesamte Bodenfläche des Objekts abzüglich der Wandstärken.
Nicht zur Wohnflächenberechnung zählen
- Keller- und Dachbodenräume
- Treppen, offene Balkone, Terrassen als auch Garagen
Ausnahme Loggia:
- Wenn diese nur auf einer Seite offen ist, stellt das wiederum eine Nutzfläche dar!
Bei Häusern erfolgt eine Unterteilung
- nach Bezirken und
- in drei Grundstücksgrößenkategorien (A, B oder C).
Diese Kategorien werden wiederum untergliedert in drei Bauperioden und die Größe der Wohnfläche.
Bei Eigentumswohnungen gibt es pro Bundesland zwei unterschiedliche Tabellen:
Wohnungen mit oder ohne Außenfläche.
- Als Außenfläche zählen Balkone, Terrassen oder ein Garten.
- Keine Außenflächen stellen Loggien dar.
Preisberechnung bei Häusern und Wohnungen
Der Preis laut Tabelle wird mit der Wohnfläche des Objektes multipliziert. So ergibt sich der durchschnittliche Wert des Hauses/der Eigentumswohnung in einem bestimmten Bezirk.
Preisberechnung bei Baugrundstücken
Wird der Grundstückswert eines unbebauten Grundstückes mittels des Immobilienpreisspiegels bestimmt, dann gibt es dafür bundeslandbezogene Tabellen untergliedert nach Gemeinden (Wien: nach Bezirken)
Hier wählt man die Ortschaft/den Bezirk für das zu bewertende Grundstück aus und multipliziert die Grundstücksfläche mit dem durchschnittlichen Preis.
Gerne übernehmen wir für Sie die Berechnung des Grundstückswertes, um für Sie den steuerlich besten Wert zu ermitteln! Rufen sie uns an!
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