Sind alle Mieteinnahmen aus Ihren Immobilien in Ihren Steuererklärungen erfasst, und können Sie belegen, wie Sie Ihre Liegenschaften nutzen? Ab 2027 prüft die Finanzverwaltung das mit KI-gestützten Verfahren automatisiert, und wir zeigen Ihnen, was Sie jetzt tun sollten.
Ab 1. Jänner 2027 übermittelt das Grundbuch Änderungen laufend an die Finanzverwaltung, die diese Daten mit KI-Modellen für Risikoanalysen nutzt. Damit lässt sich automatisiert prüfen, ob Eigentümer an ihrer Liegenschaft gemeldet sind oder Vermietungseinkünfte erklären.
Die Finanzverwaltung darf schon heute automatisiert auf zahlreiche Register zugreifen, darunter Grundbuch, Firmenbuch, Zentrales Melderegister, Gewerbeinformationssystem (GISA) und Kontenregister. Zusätzlich werden Meldungen aus dem EU-Mehrwertsteuer-Informationsaustauschsystem (MIAS), von digitalen Plattformen, Finanzinstituten und Kryptodienstleistern laufend mit Ihren Erklärungen abgeglichen.
Neu ist: Ab 1. Jänner 2027 melden die Grundbücher Änderungen bei Eintragungen, Pfandrechten und Wohnungseigentum spätestens am Folgetag an die Finanz. Diese Daten dürfen künftig auch für das automatisierte Risikomanagement genutzt werden, bisher war das nur anlassbezogen möglich.
Im Fokus steht eine einfache Frage: Ist der Eigentümer an der Liegenschaft gemeldet, und wenn nicht, erklärt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dafür? Welche Parameter die Systeme genau auslösen, bleibt abzuwarten. Mit vermehrten Ergänzungsersuchen (Rückfragen der Finanz) ist aber zu rechnen.
Konsequenzen bei Nicht-Handeln
Nicht erklärte Vermietungseinkünfte führen zu Nachforderungen samt Zinsen und gegebenenfalls zu einem Finanzstrafverfahren. Eine Selbstanzeige nach § 29 Finanzstrafgesetz (FinStrG) bleibt unter anderem nur dann straffrei, wenn die Tat noch nicht entdeckt wurde. Am 1. Jänner 2027 könnte es daher bereits zu spät sein.
Wann die Finanz nachfragen könnte
Folgende Konstellationen können zu Rückfragen führen, auch wenn alles korrekt ist. Entscheidend ist, dass Sie die Nutzung dokumentieren können:
- unentgeltliche Nutzung durch nahe Angehörige
- bewusster Leerstand, etwa bei Verkaufsabsicht oder unbewohnbarem Altbestand
- eigenbetriebliche Nutzung
- WG-Nutzung, bei der neben dem Eigentümer weitere Nichtangehörige gemeldet sind
- Vermietung mehrerer Immobilien, die fälschlich in einer einzigen Beilage zur Steuererklärung erklärt wird
Sie sind unsicher, ob Ihre Vermietungseinkünfte und Immobilien lückenlos erklärt und dokumentiert sind? Wir stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung und gehen mit Ihnen Ihre Unterlagen durch, damit Sie dem Datenabgleich ab 2027 gelassen entgegensehen können. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns kurz, wir finden gerne einen passenden Termin.
Diese Information dient der allgemeinen Orientierung und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Die Rechtslage kann sich ändern. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich bitte an uns.
Quelle: Treuhandunion Österreich | KPS als Partner der TreuhandUnion