Umsatzsteuer & Verschmelzung – Kein Vorsteuerabzug bei umsatzsteuerfreier Vermietung

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist umsatzsteuerlich befreit. Ausgenommen davon sind beispielsweise

  • die Vermietung für Wohn- und Campingzwecke,
  • die Beherbergung sowie
  • die Vermietung von Garagen und Abstellplätzen für Fahrzeuge aller Art.

Dies bedeutet, dass die Überlassung von Büros oder Geschäftslokalen umsatzsteuerfrei ist. Erfolgt die Vermietung umsatzsteuerbefreit, können auch keine Vorsteuern aus den Betriebskosten, laufenden Aufwendungen, Instandhaltungen und Investitionen geltend gemacht werden.

Wann kann auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet werden?

Der Vermieter kann auf die Steuerbefreiung verzichten, wen der Mieter die Räumlichkeiten nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug vermitteln. „Nahezu ausschließlich“ wird in Höhe von 95 % interpretiert. Diese Regelung gilt für Miet- und Pachtverhältnisse, die ab dem 1. September 2012 geschlossen wurden; vor dem 1. September 2012 vereinbarte Mietverhältnisse können jedoch umsatzsteuerlich unbefristet beibehalten werden, solange diese unverändert weiterbestehen.

Wird daher ein Mietverhältnis mit einem neuen Mieter begründet, ist also die restriktive Rechtslage anzuwenden. Die Finanzverwaltung ist bisher auch davon ausgegangen, dass der Übergang eines Mietvertrages durch eine Verschmelzung umsatzsteuerlich die Begründung eines neuen Mietverhältnisses bedeutet. Folge wäre, dass die Vermietungen nach Fusion zwingend umsatzsteuerfrei erfolgen muss und mit der Vermietung in Zusammenhang stehende Vorsteuern nicht mehr abzugsfähig sind, wenn der Mieter die Räumlichkeiten nicht zu mindestens 95% für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet.

Kommt es durch eine Fusion zu einem neuen Mietverhältnis?

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat der Rechtsansicht der Finanzbehörden eine Absage erteilt: falls Bestandverträge im Wege der Gesamtrechtsnachfolge wie bei einer Verschmelzung übergehen, ändert sich weder mietrechtlich noch umsatzsteuerlich etwas am Bestand des Mietverhältnisses. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vertrag von der aufnehmenden oder übertragenden Gesellschaft geschlossen wurde.

Diese Rechtsansicht sollte jedenfalls auch für die Umgründungsvorgänge der Umwandlung und Spaltung gelten, da es bei diesen zivilrechtlich auch zur Gesamtrechtsnachfolge kommt.

Offen ist, ob die Rechtsprechung auch für Einbringungen, Zusammenschlüsse und Realteilungen anzuwenden ist: bei diesen besteht zivilrechtlich nämlich Einzelrechtsnachfolge. Da es aber steuerlich zur Gesamtrechtsnachfolge kommt, bestehen gute Argumente, dass umsatzsteuerlich auch bei diesen Übertragungen die alte günstige Regelung fortgesetzt werden kann.

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