Private Grundstücksveräußerung: Behandlung von zivilrechtlichem Zugehör

Besteuerung bei privatem Grundstücksverkauf

Bei der Veräußerung eines privaten Grundstücks erfolgt die Besteuerung des Gewinns in Österreich regelmäßig mit einem fixen Steuersatz von 30%.

Im Einkommensteuerrecht ist der Begriff des „Grundstücks“ ein Oberbegriff für

  • den nackten Grund und Boden,
  • das Gebäude und
  • grundstücksgleiche Rechte.

Sie wollen ein Grundstück samt Zugehör verkaufen?

Dann stellt sich die Frage, welche Wirtschaftsgüter vom Begriff „Grundstück“ umfasst und beim Verkauf auch einkommensteuerpflichtig sind.

Unter Zugehör wird ein Gegenstand verstanden, der mit einer Sache in fortdauernder Verbindung gesetzt ist, bei dem also eine körperliche und/oder wirtschaftliche Zusammengehörigkeit mit der Hauptsache besteht.

Grundstückszugehör wird im Zivil- und im Einkommensteuerrecht unterschiedlich behandelt: Während es im Zivilrecht als Bestandteil des Grundes und Bodens zu sehen ist, wird das Zugehör im Einkommensteuerrecht als eigenständiges Wirtschaftsgut behandelt.

Zuordnung und Mitübertragung zusätzlicher Wirtschaftsgüter

Nach der Ansicht der Finanzverwaltung gehören auch Wirtschaftsgüter wie Wege, Zäune, Bewässerungseinrichtungen oder Biotope zum Grundstück, da sie in einem derart engen Nutzen- und Funktionszusammenhang mit dem Grundstück stehen, dass sie dessen Nutzung verbessern oder erst ermöglichen. Diese Wirtschaftsgüter können grundsätzlich also nicht getrennt übertragen werden.

Steuerpflicht des Zugehörs  im Zuge des Verkaufs ja oder nein?

Wann ist ein Gegenstand

  • Bestandteil eines Gebäudes, also steuerpflichtig, und wann
  • „selbständig bewertungsfähig“ und somit nicht steuerpflichtig im Zuge des Verkaufes?

Grundsätzlich wird bei der Beurteilung, ob ein Gegenstand als selbstständig oder als Teil eines Grundstücks anzusehen ist, auf dessen selbstständige Bewertbarkeit abgestellt. Kann eine Sache auch getrennt von einem Grundstück veräußert werden, ohne dass sie selbst oder das Grundstück zerstört wird, gilt sie grundsätzlich als selbstständig bewertungsfähig.

Einbaumöbel, Decken und Wandverkleidungen aus Holz und ein Außenpool dienen beispielsweise einem eigenen Zweck, nämlich der Wohnlichmachung der Räume. Diese gelten somit nicht als Bestandteil eines Gebäudes. Sie sind somit nicht im Rahmen der privaten Grundstücksveräußerung steuerpflichtig.

Kaufpreis und Besteuerung des Zugehörs bei der privaten Grundstücksveräußerung

Bei der Veräußerung eines Grundstücks ist der Kaufpreis nach streng objektiven Maßstäben

  • auf den Grund und Boden und
  • auf das Gebäude aufzuteilen.

Dafür müssen die Verkehrswerte des Grunds und Bodens und des Gebäudes geschätzt werden. Der Kaufpreis wird dann im Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt (Mehr zu diesem Thema lesen Sie hier).

Jener Teil des Kaufpreises, welcher auf das Zugehör entfällt, ist gemäß Rechtsansicht des Bundesfinanzgerichts (Ro 2019/13/0033) von der Besteuerung der privaten Grundstücksveräußerung ausgenommen, da kein Grundstück vorliegt.

Gegen dieses Erkenntnis hat das Finanzamt Amtsrevision beim Verwaltungsgerichtshof eingebracht. Wir werden Sie über die Entwicklungen am Laufenden halten.

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