Keine Hauptwohnsitzbefreiung bei Objekten zur Vermögensverwaltung

Wann steht die Hauptwohnsitzbefreiung zu?

Veräußerungen von privaten Eigenheimen und Eigentumswohnungen fallen nicht unter die Steuerpflicht nach § 30 EStG, wenn diese dem Veräußerer

  • durchgehend seit der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung), mindestens aber seit zwei Jahren (1. Tatbestand), oder
  • mindestens fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung (2. Tatbestand)

als Hauptwohnsitz gedient haben und in beiden Fällen der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Beim 2. Befreiungstatbestand ist es grundsätzlich nicht schädlich, wenn der Steuerpflichtige den Hauptwohnsitz schon vor der Veräußerung aufgibt, solange die oben genannte Fünfjahresfrist erfüllt ist.

Grund für die Befreiung ist, dass der Verkauf des ehemaligen Hauptwohnsitzes der Finanzierung eines neuen Hauptwohnsitzes dienen soll.

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte kürzlich folgende Frage zu klären:

Kann die Hauptwohnsitzbefreiung für Objekte, die lediglich vor Begründung des Eigentums als Hauptwohnsitz gedient haben und nach Anschaffung als Wertanlage dienen, geltend gemacht werden?

Dass die Zeiten als Mieter einer Eigentumswohnung zur Fünfjahresfrist zählen, wurde bereits vom Verwaltungsgerichtshof (VwGH) im Jahr 2018 entschieden (Lesen Sie auch unseren Artikel “Eigentumswohnung – Wann gilt die Hauptwohnsitzbefreiung bei Veräußerungen von Genossenschaftswohnungen mit Kaufoption?“).

Laut VwGH muss erst zum Zeitpunkt der Veräußerung des Objekts das tatsächliche Eigentum vorliegen. Der VwGH hat in seiner Entscheidung festgehalten, dass es nicht notwendig sei, dass das Objekt während der ganzen Fünfjahresfrist im Eigentum des Steuerpflichtigen steht.
Dennoch kann daraus nicht abgeleitet werden, dass es nicht zumindest eine zeitweise Überschneidung zwischen Hauptwohnsitz und Eigentum geben muss.

Im vorliegenden Sachverhalt hat die Liegenschaft nach deren Anschaffung ausschließlich als Objekt der Vermögensverwaltung gedient und wurde anschließend verkauft. Der Hauptwohnsitz wurde vor dem Erwerbszeitpunkt aufgegeben. Das Objekt wurde nach der Anschaffung bist zur Veräußerung vermietet. Der Eigentümer erfüllt nach der Wortinterpretation des Gesetzestextes den zweiten Tatbestand der Befreiung, da ihm das Objekt innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf für mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat.

Nach Ansicht des BFG wurde der Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung gem. § 30 Abs 2 Z 1 lit b EstG (Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes durch den Verkauf des alten Hauptwohnsitzes) dennoch nicht erfüllt. Das BFG ist nämlich der Auffassung, dass der Wortlaut der Befreiungsbestimmung teleologisch reduziert werden muss: Eine reine Wortinterpretation des Gesetzestextes widerspricht im gegenständlichen Fall dem Zweck der Befreiungsbestimmung. Das BFG hat daher die Beschwerde des Abgabepflichtigen als unbegründet abgewiesen.

Auf den Punkt gebracht

Das BFG hat die Hauptwohnsitzbefreiung für zur Vermögensverwaltung erworbene Objekte nicht anerkannt. Eine Revision wurde beim VwGH gem unseren Informationen nicht eingebracht. Offen ist, ob die Hauptwohnsitzbefreiung möglich ist, wenn der Hauptwohnsitz zumindest auch während dem Eigentum eine gewisse Zeit bestanden hätte.

Ihr Immobilienteam beantwortet gerne Ihre Fragen.

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