Immobilienertragsteuer – Wann kann die Herstellerbefreiung zur Anwendung kommen?

An- und Zubauten an bereits bestehende Gebäude fallen nicht immer unter die Herstellerbefreiung des § 30 Abs 2 Z 2 EStG

Was ist die Herstellerbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 2 EStG

Private Grundstücksveräußerungen, bei denen ein vom Steuerpflichtigen selbst hergestelltes Gebäude verkauft wird, sind von der Immobilienertragsteuer befreit.

Befreit ist nur der Gebäudeanteil, nicht hingegen Grund und Boden.

Wann liegt ein „selbst hergestelltes Gebäude“ vor: Ersterrichtung wichtig

Nach wiederholter Bestätigung Bundesfinanzgerichts (BFG, 11.5.2020, RV/3100856/2016) ist der Begriff des „selbst hergestellten Gebäudes“ sehr eng auszulegen.

Im behandelten Fall betrifft es einen wesentlichen Umbau eines bereits bestehenden Gebäudes. Es wurde beispielsweise ein Wohnzimmer, eine Schwimmhalle, eine Garage und eine weitere zusätzliche Wohnung im Obergeschoß errichtet. Aber selbst diese Umbauten, die grundsätzlich zu einer wesentlichen Erweiterung der Nutzfläche führen, gelten laut BFG nicht als Herstellung iSd. Herstellerbefreiung.

Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt demnach nur vor, wenn die Baumaßnahmen – nach Verkehrsauffassung –  als Errichtung eines neuen Gebäudes und dadurch als „Hausbau“ anzusehen sind.

Nicht darunter fallen Haussanierungen oder Hausrenovierungen. Ebenso wird auf das Kriterium der „erstmaligen Errichtung“ abgestellt.

Welche Baumaßnahmen gelten im Detail nun nicht als Herstellung/Ersterrichtung

Im Folgenden finden sich einige Beispiele, welche nicht bzw. nicht automatisch als “Herstellung im Sinne der Herstellerbefreiung“ gelten und somit auch nicht von der Immobilienertragsteuer befreit sind:

  • Bei einer grundlegenden Sanierung oder einem grundlegenden Umbau eines bereits bestehenden Gebäudes liegt keine erstmalige Errichtung vor. Dies gilt unabhängig davon, ob die Herstellungskosten für die Sanierung die ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen oder nicht.
  • Die Aufstockung eines Gebäudes und der Zubau, solange dieser keine eigene bautechnische Einheit darstellt.
  • Eine (erhebliche) Erhöhung des Ausmaßes der Wohnnutzfläche stellt ebenso keine (erstmalige) Errichtung iSd. der Herstellerbefreiung des § 30 Abs 2 Z 2 EStG dar.
  • Selbst, wenn Baumaßnahmen als Herstellungsaufwand zu titulieren sind, weil sie zu einer Änderung der Wesensart des Gebäudes führen, sind diese nicht automatisch als „Hausbau“ iSd. der Befreiung anzusehen.

Für die Beurteilung, ob nach einer Bauführung ein einheitliches Gebäude oder mehrere einzelne Gebäude vorhanden sind, ist laut VwGH auf bautechnische Kriterien zurückzugreifen. Es ist darauf abzustellen, ob die Gebäude unmittelbar aneinander angrenzend gebaut sind bzw. ineinander/übereinander errichtet wurden oder ob ein entsprechender räumlicher Abstand vorhanden ist.

Was gilt bei Erbe oder Schenkungen

Ebenso ist noch festzuhalten, dass es sich bei der Herstellerbefreiung des § 30 Abs 2 Z 2 EStG um ein höchstpersönliches Recht handelt:

  • Wird ein selbst hergestelltes Gebäude also unentgeltlich übertragen (Erbe/Schenkung) geht die „Herstellerqualität“ des damaligen Bauherren verloren.

Auf den Punkt gebracht: Wann liegt eine Herstellung iSd Herstellerbefreiung bei bereits bestehenden Gebäuden vor?

Eine Herstellung bei bereits bestehenden Gebäuden kann grundsätzlich nur dann vorliegen, wenn

  • die bestehende Altsubstanz zur Gänze abgerissen wird und stattdessen ein neues Gebäude errichtet wird oder
  • wenn ein vorhandenes Gebäude in solchem Ausmaß umgestaltet wird, dass nach dem Umbau ein gänzlich neues Gebäude vorliegt (BSP: eine Lagerhalle wird zu einem Wohnhaus)

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