Foto: Frontansicht eines modernen Hochhauses mit einer Fassade aus Fenstern

Sonderfall Mietkauf – Immobilienertragsteuer

Alle Gewinne aus der entgeltlichen Veräußerung von privaten Grundstücken unterliegen der Immobilienertragsteuer, wenn kein Befreiungsgrund wie zB die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung kommt.

In diesem Artikel möchten wir auf einen Sonderfall – den Mietkauf – hinweisen, der die Immobilienertragsteuer empfindlich in die Höhe treiben kann. Der Mietkauf kommt zum Beispiel bei Genossenschaftswohnungen mit Kaufoption zur Anwendung. In der Regel wird zu Mietbeginn bereits ein Finanzierungskostenbeitrag (Baukostenbeitrag) geleistet.

Beispiel:

Die Mutter wohnte seit 1987 in einer Genossenschaftswohnung mit Kaufoption. Dieses Recht übte sie 2008 aus und erwarb die Wohnung um einen sehr geringen Kaufpreis. Der Grund für den geringen Kaufpreis war unter anderem, dass bereits ein Finanzierungskostenbeitrag beim Einzug geleistet wurde. Im Jahr 2011 schenkte die Mutter dem Sohn die Wohnung. Der Sohn hat nie seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung begründet und verkaufte die Wohnung im Jahr 2014.

In diesem Fall kommt die Regeleinkünfteermittlung (Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten und Instandsetzungen) nach § 30 (3) EStG zur Anwendung, da die Wohnung erst nach dem 31.03.2002 in das Eigentum der Mutter übergegangen ist und daher als Neuvermögen steuerverfangen ist.

Es besteht nach Rechtsmeinungen keine Möglichkeit, den Baukostenbeitrag abzusetzen. Als Grund wird angeführt, dass der Mieter den Baukostenanteil bereits laufend „verwohnt“ und er daher nicht zu den abzugsfähigen Anschaffungskosten gehört.

Durch die geringen Anschaffungskosten der Mutter im Jahr 2008 ergibt sich eine hohe Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Immobilienertragsteuer.

Wir möchten Sie daher darauf aufmerksam machen, dass man insbesondere beim Verkauf von Genossenschaftswohnungen eine hohe Immobilienertragsteuer in Kauf nehmen muss, wenn man die Hauptwohnsitzbefreiung nicht nutzen kann. Es ist daher sinnvoll, bereits vor Verkauf einer Immobilie mit seinem Steuerberater die steuerlichen Auswirkungen zu besprechen, damit es zu keinen unliebsamen Überraschungen kommt.

Gerne berät Sie unser erfahrenes Immobilienteam bei Ihrem geplanten Immobilienverkauf. Wir arbeiten regelmäßig mit Rechtsanwälten und Notaren zusammen und führen Immobilienertragsteuerberechnungen durch. Melden Sie sich einfach hier für ein Erstgespräch an.

Lesen Sie auch unseren Artikel „Verfassungsgerichtshof prüft wieder Immobilienertragsteuer„.

Drucken