Aus der Praxis: Wie vermeide ich die Besteuerung bei Erträgen aus betrieblichen Anlagenverkäufen?

Nehmen wir an, Sie verkaufen ein betriebliches Grundstück.

Sie haben das Objekt vor einigen Jahren angeschafft und abgeschrieben. Der Wert der Immobilie hat sich über die Jahre gut entwickelt und Sie erzielen durch den Verkauf einen beachtlichen Gewinn. Müssen Sie diesen Gewinn nun versteuern?

Ja müssen Sie, außer Sie reinvestieren das Kapital und nutzen die Möglichkeit zur Übertragung der stillen Reserven aus dem Verkauf.

§ 12 Einkommensteuergesetz ermöglicht für natürliche Personen und Personengesellschaften stille Reserven aus der Veräußerung von Anlagevermögen unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei zu belassen. Der Veräußerungserlös soll ertragsteuerlich unbelastet für (Re)Investitionen zur Verfügung stehen.

Auswirkungen auf die Besteuerung

  • Die übertragenen stillen Reserven unterliegen nicht (jetzt) der Besteuerung.
  • Die Anschaffungskosten des neuen Objekts werden steuerlich um die übertragenen stillen Reserven reduziert (geringere Abschreibung, geringere Anschaffungskosten für eine etwaige spätere Veräußerung).
  • Das Ergebnis ist ein langfristiger Steuerstundungseffekt.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?

  • Die Übertragung der stillen Reserven ist nur bei betrieblichen Einkünften möglich!
    Die Regelung gilt für alle Gewinnermittlungsarten (Bilanzierung, Einnahmen-Ausgaben-Rechnung)
  • Es muss sich um die Veräußerung von Anlagevermögen handeln. Das veräußerte Wirtschaftsgut muss im Zeitpunkt der Veräußerung mindestens sieben Jahre zum Anlagevermögen (Behaltefrist) des Betriebs gehört haben.
  • Auf sonstige körperliche Wirtschaftsgüter ist nur eine Übertragung von sonstigen körperlichen Wirtschaftsgütern und auf unkörperliche Wirtschaftsgüter nur eine Übertragung von unkörperlichen Wirtschaftsgütern zulässig.
  • Besonderheiten bei Grund und Boden

Auf Anschaffungskosten von Grund und Boden (GuB) können nur stille Reserven übertragen werden, die aus Grund und Boden stammen.

Auf die Anschaffungskosten von Gebäuden können nur stille Reserven aus GuB oder Gebäuden übertragen werden.

  • Übertragungsrücklage

Insoweit stille Reserven nicht im Jahr ihrer Bildung übertragen werden, können diese einer Übertragungsrücklage zugeführt werden.

Die Rücklage kann innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten ab dem Ausscheiden des Wirtschaftsgutes auf die  Anschaffungskosten/Herstellungskosten von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens übertragen werden.

Bei Gewinnermittlung nach § 4 Abs 3 EStG (Einnahmen-Ausgaben-Rechner) kann ein Betrag in dieser Höhe steuerfrei belassen werden. Der steuerfreie Betrag ist in einem Verzeichnis auszuweisen, aus dem die Verwendung ersichtlich ist.

Dieses Verzeichnis ist mit der Steuererklärung vorzulegen (Nachfrist von zwei Wochen).

Ist eine Übertragung stiller Reserven gemäß § 12 EStG immer sinnvoll?

Durch die Übertragung der stillen Reserven erfolgt ein Aufschub der Steuerbelastung. Dabei ist zu beachten:

  • Beim Verkauf von Immobilien aus dem Betriebsvermögen wird eine pauschale Besteuerung der stillen Reserven möglicherweise gegen steuerliche Folgen im Bereich der Tarifbesteuerung getauscht.
  • Eine bekannte heutige Steuerfolge wird gegen zukünftige und mit hoher Wahrscheinlichkeit veränderten steuerlichen Rahmenbedingungen getauscht.
  • Die Steuer muss nicht mit der Veranlagung dieses Jahres, sondern erst in einer möglicherweise fernen Zukunft entrichtet werden (Liquiditätsvorteil).
Wir unterstützen Sie gerne bei Ihren Überlegungen. Der beste Zeitpunkt ist dabei vor dem geplanten Verkauf des Objekts.

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